Les habitations belges ne sont désormais plus bon marché. Et le panel de 18 experts en immobilier que De Tijd/Netto consulte deux fois par an ne s’attend pas à un retournement de situation de sitôt. Avec des taux d'intérêt qui demeurent bas, une confiance économique accrue, un pouvoir d'achat plus grand et un nombre croissant de familles, l’état des lieux est toujours positif. Mais oubliez les valeurs ajoutées substantielles.

Deux fois par an, les experts immobiliers de De Tijd/Netto prévoient l'évolution des prix de l'immobilier en Belgique. Pour 2018, ils s'attendent encore à une légère hausse des prix des habitations. Pour les maisons et les villas, l'augmentation tourne autour de 1,5 %, de 1,6 % pour les appartements et de 1,9 % pour les terrains à bâtir. L’augmentation est légèrement inférieure par rapport à l'an dernier. Sans compter que, selon les notaires, les maisons et les appartements sont 2,5 % plus chers. Il est frappant de constater que les hausses de prix prévues pour tous les biens résidentiels sont assez semblables dans les trois régions.

1. Les intérêts restent un atout

L’époque de la dégringolade des taux d’intérêt est révolue, et il ne faut pas sous-estimer cette tendance. Une baisse de 1 % des intérêts entraine en effet une augmentation de la capacité d’emprunt et du prix des habitations d’environ 10 %.

Les experts continuent de tabler sur les très faibles taux d’intérêt comme moteur du marché immobilier en 2018. Si les intérêts restent bon marché, il est possible d’emprunter un montant relativement important. « Les faibles taux d’intérêt demeurent l’incitant majeur, mais c’est aussi le facteur de risque le plus important », ajoute Bart Van Craeynest (Econopolis). 

La plupart des experts s'attendent à une légère hausse des taux d'intérêt hypothécaires cette année (entre 2 et 3 %). Un expert sur trois estime qu’il sera encore possible d'emprunter sous la barre des 2 % en 2018.

Le panel ne s'attend pas non plus à une hausse spectaculaire des taux d'intérêt en 2019. Emprunter en dessous de 2 % sera  peut-être impossible, mais selon la grande majorité du panel, les taux d'intérêt resteront dans une fourchette comprise entre 2 à 3 %. « Il est important que les taux d'intérêt augmentent lentement », déclare le notaire Bart Van Opstal.

Les pronostics sur les intérêts sont également très optimistes sur le long terme. La majorité des experts s’attendent à un taux hypothécaire compris entre 3 et 4 % dans les cinq. Seul un des experts table sur un taux d’intérêt plus élevé.

2. L’économie joue un rôle déterminant

D’après les récents pronostics de la Banque Nationale, l’économie continuera d’augmenter rapidement en 2018 (+ 1,7 %), tout comme les années précédentes. Voilà longtemps que le marché de l’immobilier n’a pas commencé l’année dans un contexte économique aussi favorable.

Aux yeux des experts, les taux d’intérêt demeurent essentiels. « La confiance élevée des consommateurs et l’augmentation des revenus disponibles ont gagné en importance », ajoute Hans Bevers (Degroof Petercam). Au cours des cinq dernières années, l’économie a augmenté de 1,2 % par an. Pour les cinq années à venir, la Banque Nationale prévoit une hausse de 1,5 % par an.

Le marché immobilier se porte bien, tant pour le neuf que pour les habitations existantes. C’est ce que constatent les entreprises de construction, qui voient défiler les commandes. Le secteur de la construction s’attend à un volume de croissance de 2 % en 2017 et même 3 % en 2018.

3. Le marché de la rénovation bat de l’aile

Des immeubles à appartements de plus en plus grands sont en cours de construction dans l’ensemble du pays, en particulier en Flandre. Un phénomène qui touche d’ailleurs aussi les petites villes et qui peut, localement, compliquer la location et la vente des appartements. « Les habitations devant être rénovées en profondeur sont sous pression. Dans le segment des appartements, on voit récemment apparaitre de nombreux immeubles neufs de qualité sur le marché. L’offre des habitations prêtes à l’emménagement est relativement grande, de sorte que les appartements à rénover deviennent moins intéressants », explique Pieter Decelle (CIB). Pour les maisons, l’offre en neuf est beaucoup plus limitée. Ce sont principalement les jeunes qui achètent des maisons à rénover. Pour eux, il s’agit généralement de l’étape suivante dans leur « carrière résidentielle ».

Selon les experts, les prix des habitations prêtes à l’emménagement continueront à augmenter : respectivement +1,9 % pour les maisons et +1,9 % pour les appartements. Quant à la valeur des maisons et des appartements à rénover (-0,1 % et -0,4 %), elle n’augmente plus. Les candidats acheteurs ont de moins en moins envie d’investir dans des maisons nécessitant de lourdes rénovations. La facture des rénovations augmente sans cesse en raison des normes de construction plus strictes, en plus d’être difficile à évaluer. « Les investisseurs à la recherche d’un rendement locatif ‘sûr’ se tournent désormais plus fréquemment vers les habitations prêtes à l’emménagement. Ils veulent éviter les éventuels frais de rénovation, et surtout, la perte de temps », ajoute Filip Dewaele (Groep Dewaele). Ce groupe d’investisseurs est de plus en plus important. Plus d’une transaction immobilière sur cinq est réalisée par des acheteurs qui n’ont pas l’intention d’occuper l’habitation en question.

4. L’immobilier reste encore et toujours une valeur sûre

Cette année, on escompte une chute de l’inflation de 2,1 à 1,7 %. Ce chiffre est conforme à l’augmentation attendue du prix des maisons.

Dans la dernière décennie, le prix d’une habitation similaire a continué à augmenter en fonction de l’inflation. « Il n’y a aucune raison de supposer que cette situation va changer à court terme, à moins qu’une hausse brutale des intérêts n’exerce une pression sur les prix de l’immobilier », affirme Sven Damen (KU Leuven).

« C'est précisément cette stabilité de la valeur qui est considérée comme un atout majeur de l'immobilier. Pour ceux qui louent, il s’agit aussi d’un flux de revenus fixe. Il est encore possible d'obtenir une valeur ajoutée, même si cela sera plus difficile dans un avenir proche », déclare Steven Trypsteen (ING).

5. Une stagnation des volumes de transactions

Les experts s'attendent à ce que le volume des transactions reste plus ou moins stable en 2018 (-0,6 %). Une performance honorable, puisque 2017 a été une année record en termes de nombre de transactions (après la perte du record en 2016).

L'évolution des volumes pour 2018 est moins facile à estimer. On ne sait pas encore si de nombreux acheteurs potentiels en Flandre reporteront l'achat de leur première maison jusqu'à la réforme des frais d'enregistrement. « Dans ce cas, le nombre de transactions avant l'été sera plus faible. Malgré l'effet de rattrapage après l'été, nous ne nous attendons pas à ce que les volumes du marché atteignent le niveau de 2017 », déclare Roel Helgers (Matexi).

6. Un scénario de krach est exclu

Les experts s’accordent pour dire que l’immobilier n’est plus bon marché en Belgique. Mais ils écartent la possibilité d’un krach immobilier en 2018. « Il faut relativiser les surévaluations importantes majoritairement présentes dans les études à l'étranger », dit Johan Van Gompel (KBC). Le panel estime que le risque d'une baisse de 5 % des prix en 2018 est de 11 %. Seuls 3 % des spécialistes pensent que les prix baisseront de 10 %. « L'abordabilité de l'immobilier résidentiel en fonction des revenus s'est améliorée en Belgique depuis 2011 » , ajoute Frank Maet (Belfius).

Au cours des cinq prochaines années, les augmentations annuelles des prix de 2018 continueront sur leur lancée. On estime que l'augmentation annuelle moyenne des terrains à bâtir (+1,9 % par mètre carré) est légèrement supérieure à celle des appartements (+1,6 %) et des maisons (+1,5 %).

Le Bureau fédéral du Plan prévoit une inflation annuelle de 1,6 % au cours des cinq prochaines années. Il semble donc que les biens résidentiels conserveront leur valeur. Le panel estime à 38 % la probabilité que les prix de l'immobilier résidentiel suivent au moins le rythme de l'inflation.

La seule exception, ce sont les villas. L'augmentation de prix prévue se limite à 0,7 % par an. « Les tendances sociodémographiques vont à l’encontre des grandes villas. Les gens deviennent trop âgés ou ne veulent plus être responsables de l'entretien. La manière de concevoir le temps libre est également différente. Les voyages et les loisirs gagnent en importance », déclare Pol Tansens (BNP Paribas Wealth Management). La tendance des logements plus petits et plus abordables gagne donc en importance.

L'épargne ne rapporte toujours pas grand-chose, et la situation n’est pas prête de changer. L'âge moyen des acheteurs a augmenté depuis la crise. « Les banques demandent une contribution plus importante en fonds propres. Les personnes plus âgées ont les moyens et, parce que leurs revenus sont plus élevés, ils peuvent aussi emprunter plus et plus facilement », explique John Romain d’Immotheker.

7. La démographie suit la tendance

Plus que jamais, les experts soulignent l’importance de la démographie. La Belgique compte de plus en plus d'habitants. L'an dernier, quelque 55.000 personnes se sont ajoutées. C'est surtout dans les grandes villes comme Bruxelles et Anvers que la croissance démographique est le moteur du marché du logement », déclare Stefaan Gielens (Aedifica).

Le besoin en habitations supplémentaires est accru parce qu’il y a de plus en plus de petites familles. Cette situation engendre des déséquilibres sur le marché du logement : une pénurie de maisons et de petits appartements s’accompagne d’une désertion des villas dans les régions plus rurales.

8. L’impôt sur les revenus locatifs sème le trouble

Pour les experts, le cadre fiscal constitue actuellement le quatrième facteur favorable le plus important pour le marché du logement. « Les mesures de soutien fiscal restent intéressantes : la prime au logement, la rénovation et les primes à l'énergie. Dans le cas d'une rénovation énergétique majeure, les frais d'enregistrement tombent même de 7 à 6 %. Peut-être verra-t-on aussi apparaitre la prime de voisinage », dit Sven Potvin (Quares).

Trois experts sur quatre craignent une charge fiscale plus lourde sur l'immobilier. C’est surtout l'impact négatif de l'introduction d'une taxe sur les revenus locatifs qui est préoccupante. « Il s’agit de l'un des facteurs de risque les plus importants sur le marché immobilier belge aujourd'hui », note Johan Albrecht (Itinera Institute). Sophie Lambrighs (Home Invest Belgium) prévient qu'« un rendement net qui s'écarte de plus en plus des rendements bruts hypothèque également le marché locatif ».

9. Anvers surclasse Bruxelles

La ville préférée des investisseurs cette année ? Anvers, suivie par Bruxelles et Gand. En 2017, la capitale trônait encore en première place, mais aujourd’hui, Bruxelles a perdu des points en raison des scandales et des problèmes avec les tunnels et le piétonnier. Viennent ensuite les villes de Malines, Leuven, Alost et Courtrai (ex aequo), Turnhout et Ostende. Liège est la seule ville wallonne à occuper une place dans le top 10. Soulignons le recul étonnant de Bruges : contrairement à Leuven ou Alost, par exemple, la ville voit le nombre de ses habitants baisser.

Pratiquement tous les experts sont convaincus que les prix des habitations dans les villes vont augmenter plus rapidement qu’ailleurs. Ils évaluent la différence dans l’évolution des prix à 1 % par an.

10. Le succès des habitations traditionnelles

Ce sont les habitations traditionnelles qui remportent les suffrages des experts. Les maisons et les appartements caracolent en tête, loin devant tous les autres types de logements. À un horizon de 5 ans, la maison traditionnelle est perçue comme un meilleur investissement qu’un appartement, notamment en raison de son potentiel accru en matière de valeur ajoutée. En revanche, le rendement locatif d’un appartement (3,3 %) est largement supérieur à celui d’une maison (2,8 %).

Les maisons de repos arrivent en troisième position, suivies par les secondes résidences sur la côte ou à l’étranger et les résidences-services.

En termes de rendement locatif, les résidences-services et les logements étudiants sont uniquement détrônés par les maisons et appartements traditionnels.

11. Le marché locatif a le vent en poupe

Plus de la moitié des membres du panel s’attendent à une augmentation des loyers plus rapide que l’inflation dans les cinq années à venir. « La dynamique de la région change. En Flandre, le marché locatif des particuliers a le vent en poupe. À Bruxelles, par contre, la réglementation et la fiscalité accrue (surtout dans le domaine de l’impôt foncier) ne facilitent pas la tâche du marché locatif », estime Xavier Carbonez (Investimmo). 

À l’heure actuelle, le marché locatif représente un quart du marché du logement belge. « La qualité des locatifs reste toutefois l’un des risques majeurs », ajoute Iain Cook (ERA). Plusieurs experts sont d’avis que la marché locatif va gagner en importance dans les années à venir. Après tout, tout le monde ne peut pas se permettre d’acheter sa propre maison.

 

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