La priorité d’un investisseur, c’est bien sûr de recevoir ses loyers en temps et en heure. Mais aussi de récupérer son bien en fin de bail dans le même état (sauf usure normale) que lors de l’entrée du locataire. La meilleure manière d'assurer ses arrières est bien sûr de souscrire une assurance habitation (connue sous le terme d’assurance incendie), ce qui n’empêche pas non plus le locataire de souscrire lui aussi sa propre police. L’obligation de souscrire une assurance incendie par le locataire doit être inscrite dans le bail. La meilleure manière d'assurer ses arrières est bien sûr de souscrire une assurance habitation (connue sous le terme d’assurance incendie), ce qui n’empêche pas non plus le locataire de souscrire lui aussi sa propre police. L’obligation de souscrire une assurance incendie par le locataire doit être inscrite dans le bail.

1 Assurance habitation

Pourquoi avez-vous intérêt à prendre une assurance habitation si votre locataire en a déjà souscrit une? Souvent, si vous avez contracté un emprunt hypothécaire pour financer votre investissement, la banque ne va pas vous laisser le choix. Elle va vous imposer la souscription de l’assurance, et éventuellement vous accorder une réduction de taux d’intérêt si vous la prenez chez elle ou chez l’un de ses partenaires. Cette assurance couvre les conséquences d’un sinistre (incendie, inondation, etc.) frappant votre logement et son contenu (pas le contenu de votre locataire). En outre, cette assurance couvre également votre responsabilité civile si votre habitation devait causer des dommages à des tiers (par exemple, une tuile qui se détache de votre toit). En outre, l’assurance habitation conclue par le locataire couvre ses propres biens ainsi que les dommages qu’il pourrait occasionner au logement et ceux qu'il pourrait causer à autrui et pour lesquels il pourrait-être tenu pour responsable.

Clause d’abandon de recours

En tant que propriétaire, vous pouvez contracter une assurance habitation avec une clause «d’abandon de recours» contre votre locataire. En clair, après vous avoir indemnisé pour un sinistre couvert par l’assurance habitation, votre assureur ne pourra plus se retourner contre votre locataire pour récupérer le montant du préjudice. Le surcoût de cette clause peut être chargé au locataire. Ce dernier paiera de toute façon moins que s’il contractait sa propre assurance habitation. Mais les assureurs conseillent toutefois au locataire de souscrire tout de même une assurance habitation afin d’assurer ses propres biens et par sécurité alors qu’il ne connait pas les détails de la police souscrite par son propriétaire. Ce système de «partage d’assurance» ne semble donc pas toujours être un bon choix financier.

2 Assurance loyers garantis

Les investisseurs peuvent également s’assurer contre le risque de loyers impayés. Il ne s’agit pas d’une assurance couvrant la vacance locative, ces contrats étant peu fréquents, relativement chers et davantage destinés à de gros investisseurs immobiliers qui désirent lisser leur rendement locatif. L’assurance loyer garanti intervient si votre locataire ne paie plus son loyer. Concrètement, dans une assurance loyers garantis, le montant de la prime s’élève à un pourcentage du loyer (entre 4 et 7% selon les compagnies) et l’intervention est limitée par un montant total de sinistre ou par une durée. Par exemple, chez IBS Europe, qui vend ce type d’assurances via le réseau de courtage et par l’intermédiaire de gestionnaires de biens, le plafond a été fixé à 75.000 euros. Chez AG Insurance, l’indemnisation est plafonnée à 12 mois de loyers impayés. Immoweb, qui s’est lancée sur le marché en partenariat avec Qover, propose de choisir entre 6, 12 et 18 mois d’indemnisation maximum avec des plafonds de montant qui varient selon la formule choisie. Mais attention. Comme l’explique Gaël de Miomandre, administrateur délégué de IBS Europe, «il doit être établi que le propriétaire n’est pas en faute, qu’il n’est pas responsable du fait que son locataire ne paie plus son loyer». Concrètement, lorsque le «sinistre» est déclaré (c’est-à-dire que le propriétaire constate deux ou trois mois de loyer impayé), l’assureur reprend la main et s’occupe des tâches administratives liées au recouvrement. Une fois qu’il a remboursé le propriétaire, c’est lui qui se charge de la procédure judiciaire pour récupérer son dû. Le propriétaire aura donc pu traverser plus sereinement son incident locatif. Certains contrats prévoient dans leur couverture (de base ou en option) une garantie pour départ anticipé avant la fin du bail sans que le locataire ne paie son préavis, pour départ furtif (du jour au lendemain, il disparaît) ou encore pour décès de l’occupant. En général, les assurances loyers impayés sont accompagnées d’une couverture «dégâts locatifs», qui couvre les dégâts et les frais de remise en état suite à une dégradation de votre bien par votre locataire. Peu de compagnies offrent cette assurance «loyers impayés». Elle fait partie du «Pack Bailleur» d’AG Insurance, elle est proposée par IBS Europe via courtier ou via gestionnaires de bien (par exemple le Pack Serenity de Trevi) et depuis peu par Immoweb, en partenariat avec Qover.