Conseils en immobilier pour éviter la spirale de l’endettement

Les Belges empruntent en moyenne 155.000 euros pour l’achat d’une habitation. Mais comment faire pour que votre prêt ne vous étouffe pas financièrement ? Nous devons emprunter plus parce que les maisons coutent plus cher, avec le risque de ne plus être capable de rembourser notre prêt. C’est l’avertissement qu’a donné récemment la Banque Nationale. Découvrez nos conseils pour éviter la spirale de l’endettement.

1. Évaluez votre capacité de remboursement de manière réaliste

Le leader du marché dans les crédits immobiliers, BNP Paribas Fortis, applique officiellement la règle selon laquelle on ne peut rembourser que 30 à 40 % de son revenu mensuel. Les clients dont le revenu mensuel net atteint 3500 euros peuvent emprunter jusqu’à 50 %, c’est du moins ce que révèlent les simulations sur Hello Bank, la banque en ligne de BNP Paribas Forts.

« En outre, l’emprunteur doit s’assurer qu’il lui reste environ 1250 € pour régler les frais courants après avoir remboursé sa mensualité », ajoute Barbara Dewulf, Product Manager en crédits immobiliers chez BNP Paribas Fortis. C’est la somme minimale dont doit disposer une famille. Pour une personne isolée, on peut descendre à 1200 €, mais pas beaucoup plus, puisque les frais doivent être payés de toute façon, que vous viviez seul ou non. « Ce sont les valeurs minimales. Pour les familles ou les personnes dont les dépenses sont plus importantes, la limite peut encore être plus haute », dit Dewulf.

Vous avez peut-être acheté une habitation qui nécessite une rénovation en profondeur ou des travaux de rénovation de grande ampleur. « Si c’est le cas, il vaut mieux emprunter davantage pour couvrir le cout des travaux de rénovation. Si vous devez faire un prêt par la suite, des frais supplémentaires s’ajouteront et vous bénéficierez d’un tarif moins avantageux », explique Romain.

2. N’empruntez pas la totalité du prix d’achat

Johan Thijs, directeur de la KBC, a récemment annoncé limiter le crédit à 80 % du prix d’achat. Jusqu’à présent, la KBC exigeait du client 15 % du prix total d’achat en fonds propres.

Supposons que vous achetiez une habitation de 250.000 €. Les frais supplémentaires peuvent être estimés comme suit. En Flandre, outre le prix d’achat, vous payez désormais 10 % de frais d’enregistrement, soit 25.000 €. Sous certaines conditions, vous pouvez bénéficier d’une réduction de 2500 €, ce qui veut dire que vous ne devrez vous acquitter que de 22.500 €. Il faudra encore compter environ 10.000 € pour les frais de notaire et les couts liés au prêt et l’achat, soit un total de 32.500 €.

Cela suppose que vous disposez d’économies considérables ou que vous pouvez compter sur le soutien de vos parents, par exemple.

3. Étalez le remboursement

Pour que le remboursement de votre prêt soit tenable, vous devrez l’étaler sur une longue période. Le désavantage, c’est que le taux d’intérêt pour les prêts longue durée est beaucoup plus élevé que pour les prêts à court terme. « De plus, l’assurance solde restant dû est plus importante pour les crédits longue durée », explique Romain. Si vous étalez votre remboursement sur une période trop longue, vous finirez par payer davantage.

« D’un autre côté, le crédit hypothécaire est beaucoup plus abordable aujourd’hui », affirme Romain. « En étalant votre remboursement sur une longue période de temps, vos mensualités seront moins élevées. Cela vous permettra d’économiser pour d’autres choses. »

De nombreuses banques encouragent les remboursements à court terme. BNP Paribas Fortis et la KBC limitent la durée de leur prêt à un maximum de 25 ans. « Hormis les versions en ligne, pratiquement toutes les banques accordent des prêts pour une période de 30 ans », signale Romain. « Elles découragent cette approche en pratiquant des tarifs très élevés, mais il y a encore des affaires à faire ».  

4. Envisagez un taux d’intérêt variable

Neuf emprunteurs sur dix optent pour un taux d'intérêt fixe, maintenant que les taux d'intérêt sont encore bas et que les banques confirment qu'ils vont augmenter.

Cependant, l'exemple de l'encadré montre clairement que les mensualités des prêts immobiliers avec un taux d'intérêt variable sont moindres, ce qui signifie que vous pouvez épargner davantage - au moins pendant les premières années. De plus, les frais d'intérêt sur toute la durée du prêt ne sont pas aussi élevés qu’avec un prêt à taux d'intérêt fixe.

Ce qui est important, cependant, cependant, c'est que la possibilité d'allonger l'échéance en cas de révision des taux d'intérêt ait été prévue dès le départ, c'est-à-dire au moment où le prêt a été contracté.

5. Évitez la politique de l’autruche en cas de difficultés de paiement

Si vous avez des difficultés de paiement, prenez immédiatement contact avec la banque pour voir les mesures qu’il est possible de mettre en place. Vous vous tirez une balle dans le pied en reportant indéfiniment l’entretien. Vous courez le risque que votre banque résilie votre prêt, avec des conséquences désastreuses à la clé.

De nombreuses banques proposent une suspension des remboursements de capital pour une période de 6 mois maximum. Vous ne payerez donc que les intérêts, ce qui permet d’économiser une somme considérable pour votre budget. Si la banque vous l’autorise, vous devrez évidemment rembourser les sommes dues après la date initialement prévue pour la fin de votre prêt hypothécaire.

6. Souscrivez une assurance Habitation Garantie auprès du gouvernement flamand

Si vous contractez un prêt pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation, vous pouvez gratuitement souscrire une assurance contre la perte de revenus en raison d’un chômage ou d’une incapacité de travail soudains. Vous ne devrez payer aucune prime.

L’assurance est valable 10 ans. Si vous vous retrouvez sans emploi ou dans l’incapacité de travailler, vous aurez droit à une allocation de maximum 600 € pour le remboursement de votre prêt, et ce pendant maximum 36 mois et après un temps d’attente de 3 mois.

Il n'y a pas de plafond de revenu, à moins que vous n'empruntiez encore pour de nouveaux bâtiments dont la demande de permis de bâtir date d'avant le 1^er janvier 2012.

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