On dit souvent qu’un bon investisseur en immobilier doit tout d’abord avoir un esprit d’entrepreneur s’il veut se lancer dans l’aventure. De fait, vous devez avoir le cran de vous lancer, en misant une somme importante qui ne sera rentable que si vos loyers rentrent et que vos charges d’entretien n’explosent pas. Si vous ne voulez pas perdre une partie de votre rendement dans des frais de gestion locative, vous devrez mouiller votre chemise un maximum pour répondre aux demandes de vos locataires que vous avez tout intérêt à choyer s’ils paient leur loyer en temps et en heure. Votre bête noire reste en effet la vacance locative. Mais même sans aller jusque-là, toute rotation de locataire entraîne des frais de remise à neuf et des dépenses de temps et d’énergie pour retrouver un locataire. Afin de minimiser vos frais et de maximiser votre rendement, vous aurez donc tout intérêt à effectuer les petites réparations vous-même si vous en êtes capable, repeindre entre deux locataires, remettre le jardin en état s’il n’a pas été correctement entretenu, etc. Côté administratif, après avoir recherché un locataire et rédigé correctement votre bail, qui devra correspondre aux dernière réglementations régionales, vous ne devrez pas oublier d’enregistrer votre bail, d’effectuer un état des lieux complet, d’informer le locataire des aspects techniques d’entretien, des raccordements, etc. Sans oublier d’envoyer chaque année la lettre d’indexation du loyer à votre locataire.

1 Comment déterminer votre loyer?

Si votre bien d’investissement est déjà loué et qu’il «roule bien», vous n’avez pas besoin de modifier le loyer, ou si vous le souhaitez, vous devrez attendre la fin du bail pour le faire. Si vous allez mettre votre bien en location pour la première fois, vous pouvez bien sûr chercher les loyers pratiqués sur les sites d’annonces immobilières pour vous faire une idée, mais vous pouvez également vous aider de la grille des loyers établie par la Région bruxelloise et bientôt par la Région wallonne. Faites attention au pouvoir d’achat dans la commune ou le quartier que vous avez choisi. C’est pourquoi faire des rénovations dispendieuses dans un appartement situé dans un quartier au pouvoir d’achat faible ne sera pas rentable, étant donné que vous ne pourrez pas trop augmenter votre loyer pour rentrer dans vos frais, au risque de ne pas trouver de locataire.

2 Gestion locative

Si vous ne vous retrouvez pas du tout là-dedans, si vous haïssez l’administratif (rédaction et signature des baux, lettre d’indexation, rappels de paiement) et si vous n’avez pas de temps à consacrer à votre investissement (recherche d’un nouveau locataire, état des lieux, entretien courant, etc. ), vous êtes sans doute le bon client pour un service de gestion locative. Comptez entre 8 et 10% du montant de votre loyer. Les formules les plus chères comprennent la recherche d’un nouveau locataire en cas de rotation, d’autres ne comprennent pas ce service, payant au coup par coup (en général un mois de loyer). Les gestionnaires locatifs s’occupent de la mise en location du bien, de la rédaction des baux, de l’état des lieux, des relations avec le locataire, de percevoir le loyer (et de vous le reverser, diminué des frais de gestion et des autres frais qui ont éventuellement été engagés pour votre appartement), de l’indexation du loyer, des réparations à effectuer dans le bien, de vous représenter aux assemblées générales des copropriétaires, de lancer les procédures de rappel de paiement, etc. Le mandat de gestion est en général sur-mesure et vous choisissez les options pour lesquelles vous voulez ou pas payer.

3 Agence immobilière sociale

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers les agences immobilières sociales (AIS) pour mettre leur bien en location. Le réseau d’agences Trevi a même lancé récemment un produit d’investissement dans le neuf en partenariat avec une agence immobilière sociale, qui permet à l’acquéreur d’acheter un bien neuf au taux de TVA réduit de 12% (contre 21%). Le principe est simple: vous signez un bail locatif avec une AIS qui sous-loue ensuite le bien à un locataire aux revenus modestes. Vous ne pouvez pas fixer le loyer que vous voulez, c’est l’AIS qui le détermine avec vous. En général, les loyers sont inférieurs de 15 à 20% par rapport au prix du marché. Mais pour compenser ce manque à gagner, la liste des avantages financiers est longue, outre le fait que l’AIS prend en charge l’ensemble de la gestion locative.

• Loyers. Ils sont garantis par l’AIS.
• Dégâts locatifs. Ils sont couverts par l’AIS.
• Précompte immobilier. Pas de précompte immobilier à Bruxelles et en Wallonie. Précompte immobilier réduit en Flandre.
• TVA. L’investisseur qui achète un bien neuf et qui signe un bail de 15 ans minimum avec une AIS bénéficie d’un taux de TVA réduit à 12% à l’achat (contre 21%). Cette réduction s’applique aussi aux travaux de rénovation d’un logement existant de moins de 10 ans.
• Primes. A Bruxelles et en Flandre, le propriétaire a accès aux primes à la rénovation au taux le plus avantageux pour effectuer des travaux dans un bien loué à une AIS pendant minimum 9 ans.
• Réduction d’impôts. Les propriétaires wallons et flamands qui ont investi 11.740 euros minimum dans des travaux de rénovation de leur logement mis en location pendant 9 ans minimum via une AIS bénéficient d’une réduction d’impôts. La réduction d’impôts est de 45% pendant 9 ans, calculée sur 5% des dépenses facturées, avec un maximum annuel de 1.170 euros par habitation.
• Prêts. En Wallonie, vous avez accès à des taux 0% pour la rénovation.

Droits d’enregistrement. En Flandre, l’investisseur peut bénéficier du taux de droits d’enregistrement réduit à 7% (contre 10%) pour l’acquisition d’un bien qui sera mis en location par une AIS pendant 9 ans minimum. Il doit conclure le bail dans les trois ans après la signature de l’acte.