Achat démembré ou scindé avec une société : comment déterminer la valeur de l’usufruit ?

Au moment d’investir, une alternative se pose : à titre privé ou via l’entreprise ? Cette question préoccupe de nombreux chefs d’entreprise. « L’achat démembré peut offrir un compromis intéressant », indique Stijn Paredis, directeur commercial d’Antonissen. « Dans ce cas, la société achète l’usufruit temporaire d’un bien immobilier, pour une durée maximale de 30 ans, tandis que le chef d’entreprise achète la nue-propriété à titre privé. » 

Les avantages 

Un achat démembré ou scindé présente des avantages financiers intéressants. « La société peut amortir l’achat pendant la durée de l’usufruit et utiliser ou louer le bien à des fins professionnelles », poursuit Stijn. « Les coûts tels que les taxes, l’assurance et l’entretien peuvent être pris en charge par la société. À la fin de la période d’usufruit, le chef d’entreprise devient propriétaire à 100 %, sans impôts supplémentaires. » 

À quoi le fisc fait-il attention ?  

Il va de soi que les autorités fiscales connaissent également les avantages de cette construction et veillent donc à la valorisation correcte de l’usufruit. Et Stijn de nous prévenir : « Une valorisation trop élevée peut être considérée comme un avantage privé injustifié, entraînant un supplément d’impôt sur le revenu des personnes physiques et de cotisations de sécurité sociale ». « Les amortissements et les frais professionnels peuvent également être partiellement rejetés, ce qui entraîne une augmentation de l’impôt des sociétés. Une valorisation correcte revêt donc une importance cruciale. »  

Comment déterminer la valeur de l’usufruit ? 

Curieusement, il n’existe pas de règle fixe pour la valorisation de l’usufruit. « Pendant longtemps, c’est la méthode Ruysseveldt qui a été la plus couramment appliquée », constate Stijn. « Elle tient compte des revenus locatifs de l’usufruitier, actualisés en fonction du rendement journalier des emprunts publics ou OLO. » Cette méthode a récemment subi un feu nourri de critiques. « En effet, les taux d’intérêt bas entraînent une valeur d’usufruit plus élevée. La Commission de ruling a récemment avancé sa propre méthode de calcul de la valorisation. Celle-ci utilise un taux d’actualisation plus élevé, divisant la valeur locative nette annuelle par la valeur du bien, et donne une valeur d’usufruit plus faible. 

Voici un exemple pratique de la méthode utilisé par la Commission de ruling élaboré par les experts fiscaux de Lemon Consult 

• Valeur en pleine propriété : 250.000 euros 

• Valeur locative brute : 18.000 euros par an 

• Forfait de coûts : 16,67 % (= 2 mois de loyer) 

• Valeur locative nette : 15.000 euros par an 

• Taux d’actualisation : 6 % (= 15.000 € / 250.000 € x 100) 

Pour une durée de 20 ans, la valeur de l’usufruit est de 172.050 euros = 250.000 x (1-(1/1,06)^20), soit 68,82 % de la valeur en pleine propriété. 

Qu’en dit le tribunal ?  

Bien que l’administration fiscale préfère souvent la méthode de la Commission de ruling, celle-ci n’est pas la seule autorisée. Selon le tribunal, chaque situation est unique et des facteurs tels que l’inflation et l’indexation des loyers jouent également un rôle. « Si la méthode Ruysseveldt a été correctement appliquée, les autorités fiscales ne peuvent pas simplement intervenir. En outre, les contribuables bénéficient d’une « présomption d’exactitude ». Il revient donc au fisc de prouver toute erreur éventuelle. La valorisation de l’usufruit n’est pas une science exacte, mais un travail sur mesure qui doit être examiné au cas par cas. 

Souhaitez-vous en savoir plus sur une méthode réaliste de valorisation de l’usufruit pour votre investissement ? Nos experts sont prêts à vous aider.