Het is een vraag die veel bedrijfsleiders bezighoudt. ‘De gesplitste aankoop kan een interessant compromis bieden’, zegt Stijn Paredis, commercieel directeur Antonissen. ‘Hierbij koopt de vennootschap het tijdelijke vruchtgebruik van een pand, voor maximaal 30 jaar, terwijl de bedrijfsleider privé de blote eigendom aanschaft.’
Een gesplitste aankoop biedt interessante financiële voordelen. ‘De vennootschap kan de aankoop over de looptijd van het vruchtgebruik afschrijven en het pand gebruiken of verhuren voor zakelijke doeleinden’, zegt Paredis. ‘Kosten zoals belastingen, verzekeringen en onderhoud kunnen door de vennootschap gedragen worden. Na afloop van de vruchtgebruiksperiode wordt de bedrijfsleider 100% eigenaar, zonder bijkomende belastingen.’
De fiscus kent de voordelen van deze constructie uiteraard ook en let erop dat de waardebepaling van het vruchtgebruik correct gebeurt. ‘Een te hoge waardering kan gezien worden als een onterecht privé-voordeel, met extra personenbelasting en sociale bijdragen tot gevolg’, waarschuwt Paredis. ‘Ook afschrijvingen en beroepskosten kunnen gedeeltelijk verworpen worden, waardoor je extra vennootschapsbelasting zal moeten betalen. Een correcte waardebepaling is dus van groot belang.’
Vreemd genoeg bestaat er geen vaste regel voor de waardering van het vruchtgebruik. ‘De Methode Ruysseveldt werd lange tijd het meest toegepast’, zegt Paredis. ‘Die houdt rekening met de huurinkomsten voor de vruchtgebruiker, geactualiseerd volgens de OLO-rentevoet.’ Recent is deze methode onder vuur komen liggen. ‘De lage rentevoeten zorgen namelijk voor een hogere vruchtgebruikwaarde. Recent heeft de Rulingcommissie een eigen waarderingsmethode naar voren geschoven. Die hanteert een hogere actualisatievoet, waarbij de jaarlijkse nettohuurwaarde gedeeld wordt door de waarde van het pand, en levert een lagere vruchtgebruikwaarde op.’
Een praktijkvoorbeeld van de methode van de Rulingcommissie, uitgewerkt door de fiscalisten van Lemon Consult
Bij een looptijd van 20 jaar bedraagt de waarde van het vruchtgebruik €172.050 = 250.000 x (1-(1/1,06)^20), of 68,82% van de waarde van de volle eigendom.
Hoewel de fiscus vaak de methode van de Rulingcommissie verkiest, is dit niet de enige toegestane methode. Volgens de rechtbank is elke situatie uniek en spelen factoren zoals inflatie en huurindexatie ook een rol. ‘Als de methode Ruysseveldt correct werd toegepast, dan kan de fiscus niet zomaar ingrijpen. Bovendien genieten belastingplichtigen een ‘vermoeden van juistheid’. Het is dus aan de fiscus om eventuele fouten aan te tonen. De waardering van vruchtgebruik is geen exacte wetenschap, maar maatwerk dat geval per geval bekeken moet worden.’
Terwijl de Nederlandse vastgoedmarkt steeds zwaarder gereguleerd wordt en de fiscale druk oploopt, biedt België een transparant en aantrekkelijk alternatief. Duidelijke regels, een gunstig fiscaal kader en een structureel krappe huurmarkt vormen samen een investeringsklimaat dat rendement en rust combineert. Voor één segment geldt dat dubbel: studentenkamers.
Hoewel sommige investeerders vandaag voorzichtiger zijn door de renteomgeving, blijft de onderliggende marktbeweging duidelijk: kwalitatieve industriegrond wordt steeds schaarser, terwijl de vraag naar goed gelegen bedrijfsruimte verder toeneemt. Precies in die spanning tussen schaarste en vraag ligt de structurele sterkte van kmo-vastgoed – en de opportuniteit van De Stokerij.
Ouders en studenten die vandaag al eens naar studentenkamers in Antwerpen zochten, weten hoe snel de beste kamers verdwijnen. Antwerpen telt vandaag meer dan 55.000 studenten in het hoger onderwijs en is daarmee de sterkste groeier binnen de Belgische top 10 van studentensteden. Die groei zet de markt voor kwalitatieve studentenkamers verder onder druk. De vraag blijft hoog en het aanbod is schaars; daardoor wordt de zoektocht naar een goede studentenkamer elk academiejaar uitdagender. Wie vandaag al vooruitkijkt naar het volgende academiejaar, stelt zich dan ook een logische vraag: (blijven) huren, of is kopen de slimmere keuze?