Gesplitste aankoop met vennootschap: hoe vruchtgebruik waarderen?

Investeren via de privé of via de vennootschap? Het is een vraag die veel bedrijfsleiders bezighoudt. ‘De gesplitste aankoop kan een interessant compromis bieden’, zegt Stijn Paredis, commercieel directeur Antonissen. ‘Hierbij koopt de vennootschap het tijdelijke vruchtgebruik van een pand, voor maximaal 30 jaar, terwijl de bedrijfsleider privé de blote eigendom aanschaft.’ 

De voordelen 

Een gesplitste aankoop biedt interessante financiële voordelen. ‘De vennootschap kan de aankoop over de looptijd van het vruchtgebruik afschrijven en het pand gebruiken of verhuren voor zakelijke doeleinden’, zegt Paredis. ‘Kosten zoals belastingen, verzekeringen en onderhoud kunnen door de vennootschap gedragen worden. Na afloop van de vruchtgebruiksperiode wordt de bedrijfsleider 100% eigenaar, zonder bijkomende belastingen.’ 

Waar let de fiscus op?  

De fiscus kent de voordelen van deze constructie uiteraard ook en let erop dat de waardebepaling van het vruchtgebruik correct gebeurt. ‘Een te hoge waardering kan gezien worden als een onterecht privé-voordeel, met extra personenbelasting en sociale bijdragen tot gevolg’, waarschuwt Paredis. ‘Ook afschrijvingen en beroepskosten kunnen gedeeltelijk verworpen worden, waardoor je extra vennootschapsbelasting zal moeten betalen. Een correcte waardebepaling is dus van groot belang.’  

Hoe bepaal je de waarde van het vruchtgebruik? 

Vreemd genoeg bestaat er geen vaste regel voor de waardering van het vruchtgebruik. ‘De Methode Ruysseveldt werd lange tijd het meest toegepast’, zegt Paredis. ‘Die houdt rekening met de huurinkomsten voor de vruchtgebruiker, geactualiseerd volgens de OLO-rentevoet.’ Recent is deze methode onder vuur komen liggen. ‘De lage rentevoeten zorgen namelijk voor een hogere vruchtgebruikwaarde. Recent heeft de Rulingcommissie een eigen waarderingsmethode naar voren geschoven. Die hanteert een hogere actualisatievoet, waarbij de jaarlijkse nettohuurwaarde gedeeld wordt door de waarde van het pand, en levert een lagere vruchtgebruikwaarde op.’ 

Een praktijkvoorbeeld van de methode van de Rulingcommissie, uitgewerkt door de fiscalisten van Lemon Consult 

• Waarde volle eigendom: € 250.000 

• Brutohuurwaarde: € 18.000 per jaar 

• Kostenforfait: 16,67% (= 2 maanden huur) 

• Nettohuurwaarde: € 15.000 per jaar 

• Actualisatievoet: 6 % (= € 15.000 / € 250.000 x 100) 

Bij een looptijd van 20 jaar bedraagt de waarde van het vruchtgebruik €172.050 = 250.000 x (1-(1/1,06)^20), of 68,82% van de waarde van de volle eigendom. 

Wat zegt de rechtbank?  

Hoewel de fiscus vaak de methode van de Rulingcommissie verkiest, is dit niet de enige toegestane methode. Volgens de rechtbank is elke situatie uniek en spelen factoren zoals inflatie en huurindexatie ook een rol. ‘Als de methode Ruysseveldt correct werd toegepast, dan kan de fiscus niet zomaar ingrijpen. Bovendien genieten belastingplichtigen een ‘vermoeden van juistheid’. Het is dus aan de fiscus om eventuele fouten aan te tonen. De waardering van vruchtgebruik is geen exacte wetenschap, maar maatwerk dat geval per geval bekeken moet worden.’ 

Wil je meer weten over een realistische waarderingsmethode voor het vruchtgebruik van jouw investering? Onze experten staan klaar om je te helpen.