Achat sur plan ? La loi Breyne offre une protection juridique aux acheteurs
25 septembre 2023
Ceux qui achètent une maison sur plan peuvent dormir sur leurs deux oreilles. La loi Breyne offre une solide protection juridique en cas de retard ou d'autres problèmes de construction, et assure donc la garantie d'un achat en toute sérénité. Comment la loi fonctionne-t-elle exactement et qui en bénéficie ? Stijn Paredis, expert en investissements, en explique les principaux paramètres.
La loi Breyne est également connue sous le nom de loi belge sur la construction. « Ce terme révèle déjà une partie de son essence », explique Stijn Paredis, expert en investissement chez Antonissen. « La loi Breyne s'applique aux nouvelles habitations en Belgique. Les bureaux et les propriétés à l'étranger sont donc exclus. La loi ne s'applique pas non plus aux biens casco ou aux maisons pour lesquelles vous faites appel à plusieurs entrepreneurs. La loi Breyne ne s'applique qu'aux maisons dites "clés en main" et aux appartements achetés sur plan. »
Garantie d'achèvement
La loi Breyne a été adoptée en 1971, après le scandale Etrimo, lorsque 1200 acheteurs se sont retrouvés dans un cauchemar financier en raison de la faillite de leur promoteur immobilier. Ils y avaient perdu leur argent et toutes leurs illusions. « Une telle situation est devenue impensable grâce à la loi Breyne. Les promoteurs sont obligés de fournir une garantie financière d'achèvement qui donne aux acheteurs la garantie d'un produit fini. Une mesure intelligente pour faire un tri et écarter du marché les promoteurs immobiliers qui manquent d'expertise ou de capacité financière. En cas d'échec, l'acheteur est couvert et la garantie est utilisée pour désigner un nouvel entrepreneur. Cela n'élimine peut-être pas tous les retards et tous les tracas, mais votre nouvelle construction verra nécessairement le jour. »
Paiement échelonné
Un deuxième atout important de la loi Breyne est le paiement échelonné. « En tant qu'acheteur, on ne paie jamais pour quelque chose qui n'est pas encore là. Concrètement, lors de la signature du compromis, un maximum de 5 % du prix d'achat total peut être demandé à titre d'avance. Lors de la signature de l'acte, vous payez le reste du prix du terrain. Vous payez ensuite les travaux de construction par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Après chaque phase de construction achevée, vous recevez une facture accompagnée d'une attestation de l'architecte. En tant qu'acheteur, vous savez exactement ce que vous devez payer et quand, et vous ne devez pas payer une somme importante en une seule fois. »
Protection contre l'augmentation des prix
La hausse des prix des matières premières est source de tracas pour les acheteurs. La loi Breyne accroit votre tranquillité financière. « Le prix du terrain doit être fixé à 100 % dès le départ et ne peut donc pas être indexé. Le prix de la construction peut être révisé, mais seulement à hauteur de 80 %. Les 20 % restants sont fixes. La formule d'indexation du prix est déterminée par la loi et doit être clairement indiquée dans le contrat ». Les maîtres d’œuvre peuvent également choisir de travailler avec un prix total fixe. « Chez Antonissen, nous optons toujours pour cette approche. Et nos clients l'apprécient. Elle permet d'obtenir une image financière claire, sans surprise, et de faciliter les accords de financement. En effet, les banques ne peuvent pas prendre en compte les coûts supplémentaires. Sans formule de prix fixe, vous devrez, en tant qu'acheteur, prévoir une marge de manœuvre suffisante au cas où un ajustement de prix s'ensuivrait ».
Délai de construction fixe
Au moment de l'achat, le début des travaux et la périod de construction sont fixés. « Cette période est exprimée en jours de construction. Si les travaux durent plus longtemps que prévu, la loi Breyne prévoit un droit d’indemnisation. Vous recevrez alors une indemnité correspondant à la valeur locative de votre bien. Les retards dus aux intempéries, par exemple un hiver très rigoureux, et les retards dus à un cas de force majeure ne relèvent pas de cette mesure de protection, mais doivent bien entendu pouvoir être prouvés. »
Achèvement en deux temps
La loi Breyne prévoit deux moments d'achèvement pour votre nouvelle construction. « La réception provisoire a lieu lorsque le bien est prêt à être utilisé selon le vendeur, l'entrepreneur et le promoteur. Cette première réception permet surtout de mettre en évidence les éventuels défauts visibles. Les acheteurs peuvent faire consigner les points à améliorer dans un rapport au cours de la visite. Le vendeur doit, bien entendu, y donner suite dans les plus brefs délais ». La livraison finale a lieu au plus tôt un an après. « C'est ce que nous appelons la sécurité des quatre saisons. Toutes les forces de la nature ont pu agir sur le bâtiment. La période d'attente d'un an vous donne, en tant qu'acheteur, tout le temps nécessaire pour détecter d'éventuels défauts non visibles et les signaler au vendeur. »
10 ans de protection contre les défauts de construction
Même après la réception définitive, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles. « L'entrepreneur, l'architecte et le promoteur sont responsables pendant 10 ans des défauts affectant la stabilité et l'étanchéité de votre bien. Une mesure de protection supplémentaire de la loi Breyne qui garantit à long terme votre investissement dans un bien immobilier neuf. »
Plus d’infos ?
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