Kopen op plan? De wet Breyne biedt kopers juridische bescherming
25 september 2023
Wie een nieuwe woonst koopt op plan kan gerust zijn. De Wet Breyne zorgt voor een stevige juridische bescherming tegen vertragingen of ander bouwonheil. Jouw garantie op een zorgeloze aankoop. Hoe de wet precies in elkaar zit en wie ervan geniet? Investeringsexpert Stijn Paredis licht de belangrijkste parameters toe.
De Wet Breyne wordt ook wel de Belgische woningbouwwet genoemd. ‘Die term verklapt al een deel van de essentie’, zegt Stijn Paredis, investeringsexpert bij Antonissen. ‘De wet Breyne geldt voor nieuw te bouwen woningen in België. Kantoorruimtes of panden in het buitenland vallen er dus buiten. Ook op cascowoningen of woningen waarbij je verschillende aannemers inschakelt is de wet niet van toepassing. De wet Breyne geldt enkel voor zogenaamde sleutel-op-de-deur woningen en appartementen die je koopt op plan.’
Garantie op voltooiing
De wet Breyne kwam er in 1971, na het Etrimo-schandaal waar 1200 kopers door het faillissement van hun bouwpromotor in een financiële nachtmerrie terechtkwamen. Weg geld, weg woningdroom. ‘Zo’n situaties zijn dankzij de Wet Breyne ondenkbaar. Ontwikkelaars zijn verplicht om een financiële voltooiingswaarborg te leveren die kopers de garantie geeft op een afgewerkt product. Een slimme zet om het kaf van het koren te scheiden en bouwpromotoren met een gebrek aan vakkennis of financiële draaglast de markt uit te duwen. Bij een eventuele faling ben je als koper gedekt en wordt de waarborg aangewend om een nieuwe aannemer aan te stellen. Dat tovert weliswaar niet alle vertraging en zorgen weg, maar je nieuwe woonst komt er wel.’
Betalen in schijven
Een tweede belangrijke troef van de wet Breyne is de gespreide betaling. ‘Als koper betaal je nooit voor iets dat er nog niet is. Concreet mag bij de ondertekening van het compromis maximaal 5 procent van de totale aankoopsom gevraagd worden, als voorschot op het grondaandeel. Bij akte betaal je de rest van de grondprijs. Constructiewerken los je af in schijven, naarmate de werken vorderen. Na elke afgewerkte bouwfase volgt een factuur, mét attestering van de architect. Je weet als koper perfect wat je wanneer moet betalen en hoeft niet in één keer een groot bedrag neer te tellen.’
Bescherming tegen prijsstijgingen
De stijgende grondstofprijzen bezorgen kopers heel wat kopzorgen. De wet Breyne vergroot je financiële gemoedsrust. ‘De prijs van het grondaandeel moet van bij de start 100% vaststaan en mag dus niet geïndexeerd worden. De constructieprijs is wél aanpasbaar aan de index, maar slechts voor maximaal 80%. De overige 20% ligt vast. De formule van prijsindexatie is wettelijk bepaald en moet duidelijk in de overeenkomst vermeld staan.’ Bouwheren kunnen er ook voor kiezen om met een vaste totaalprijs te werken. ‘Bij Antonissen gaan we altijd voor deze aanpak. Iets wat onze klanten waarderen. Het zorgt voor een duidelijk financieel plaatje, zonder verrassingen, en laat toe om vlotter een financiering te regelen. Banken kunnen immers geen rekening houden met eventuele extra kosten. Zonder vaste prijsformule zal je als koper voldoende buffer moeten voorzien voor het geval er een prijsaanpassing volgt.
Vaste bouwtermijn
Op het moment van aankoop wordt meteen ook de start der werken en de bouwtermijn vastgelegd. ‘Die termijn wordt uitgedrukt in bouwwerkdagen. Slepen de werken langer aan dan afgesproken, dan voorziet de wet Breyne een recht op schadevergoeding. Je ontvangt dan een vergoeding die overeenkomt met de huurwaarde van je pand. Weerverlet door bijvoorbeeld een extreem strenge winter en vertragingen door overmacht vallen buiten deze beschermingsmaatregel, maar moeten uiteraard aangetoond kunnen worden.’
2 oplevermomenten
De wet Breyne verplicht twee oplevermomenten voor je nieuwe woonst. ‘De voorlopige oplevering gebeurt wanneer het pand volgens de verkoper, aannemer en bouwpromotor gebruiksklaar is. Zo’n eerste oplevering legt vooral eventuele zichtbare gebreken bloot. Kopers kunnen tijdens de rondgang verbeterpunten laten opnemen in een proces verbaal. De verkoper moet daar uiteraard snel gevolg aan geven.’ De definitieve oplevering vindt ten vroegste een jaar later plaats. ‘We noemen dat de vierseizoenenbeveiliging. Alle natuurkrachten hebben op het gebouw kunnen inwerken. De wachtperiode van een jaar geeft je als koper ruim de tijd om eventuele niet-zichtbare gebreken op te sporen én aan te kaarten bij de verkopende partij.’
10 jaar beschermd tegen constructiefouten
Ook na de definitieve oplevering kan je op beide oren slapen. ‘De aannemer, architect en bouwpromotor blijven 10 jaar aansprakelijk voor gebreken die raken aan de stabiliteit en de waterdichtheid van je eigendom. Een extra beschermende maatregel van de wet Breyne die je investering in nieuwbouwvastgoed op lange termijn verzekert.’
Meer weten?
Heb je vragen over de wet Breyne? Neem gerust contact op met investeringsexpert Stijn Paredis voor advies.