Vlaams Huurdecreet: wat verandert er in 2019 voor huurders en verhuurders?

Het nieuwe Vlaamse huurdecreet gaat op begin 2019 in voege. Dat decreet vervangt de Woninghuurwet, en verandert één en ander aan de verplichtingen van verhuurders en huurders.  Die veranderingen gelden alleen voor huurcontracten die vanaf 1 januari 2019 gesloten worden. Alle overeenkomsten vóór deze datum vallen dus nog onder de huidige huurwetgeving. We stippen de belangrijkste nieuwigheden aan.   

Huurwaarborglening 

Volgens het nieuwe decreet, kunnen verhuurders hun huurwaarborg van twee naar drie maanden huur optrekken.  Die renteloze lening kunnen zwakkere huurders anoniem met de Vlaamse overheid aangaan om hun huurwaarborg samen te stellen. Let wel: de verhoging van huurwaarborg gaat pas van start als de nieuwe huurwaarborglening ingevoerd is, en dat is nog niet het geval. 

Terugbetalen huurwaarborg 

Wanneer het huurcontract beëindigd wordt, moet de huisbaas de waarborg binnen het jaar terugbetalen. Is dat niet het geval, dan wordt het makkelijker om je waarborg terug te krijgen - zonder een gerechtelijke procedure te moeten opstarten.  

Huurprijs verhogen 

Vanaf 1 januari 2019 mag je als huisbaas de huurprijs aanpassen op voorwaarde dat er  nieuwe omstandigheden zijn die de huurwaarde met 20% doen stijgen. Of na verbouwings- werken, of energiebesparende maatregelen, die de huurwaarde minstens 10% doen stijgen.  

Duur en opzegtermijn 

De huurovereenkomst van negen jaar blijft de regel. Huurovereenkomsten van korte duur blijven wel mogelijk maar mogen voortaan expliciet opgezegd worden door de huurder.  

• Vergoeding opzeg - Wie als huurder zijn huurcontract van negen jaar wil stopzetten, heeft voortaan een wettelijke opzegtermijn van drie maanden. Als huurder betaal je de huisbaas ook een vergoeding van 3, 2 of 1 maand huur. De huisbaas mag een huurovereenkomst van korte duur dan weer niet opzeggen. De huurder kan die voortaan wel op ieder ogenblik beëindigen, mits een opzegtermijn van drie maanden. Hij betaalt de huisbaas dan een vergoeding van anderhalve, één of een halve maand.  
• Eigen gebruik - Tijdens de eerst drie jaar van de huurovereenkomst mag je als verhuurder alleen opzeggen voor eigen gebruik. Daarna mag je als verhuurder ook opzeggen voor gebruik door echtgeno(o)t(e), partner, of (klein-)kinderen. 
• Renovatiewerken - als verhuurder mag je na de eerste drie jaar op ieder ogenblik de huurovereenkomst opzeggen wegens renovatie- en/of verbouwingswerken. 
• Niet-geregistreerde huurcontracten van korte duur - Heb je geen officieel huurcontract opgesteld? Dan kan je huurder op elk moment de overeenkomst stopzetten, zonder een verplichte vergoeding of opzegtermijn. Maar voortaan moet hij  - ook met een niet-geregistreerd contract - betalen voor de maand waarin hij een opzeg geeft.  
• Nietigverklaring huurcontract - Voldoet een woning niet aan de kwaliteitsnormen? Dan kan de huurder de huurovereenkomst nietig laten verklaren en kan hij de terugbetaling van huurgelden eisen. Verder veranderen de opzegmodaliteiten.  

Kopen van een huurhuis 

Met het nieuwe huurdecreet blijft het contract tussen huurder en verhuurder geldig, ook als het huis wordt verkocht aan een nieuwe eigenaar. 

Verdeling kosten 

Welke kosten betaalt de eigenaar en welke zijn voor de huurder? Om een einde te maken aan die discussie zal de Vlaamse regering een officiële lijst publiceren met kleine onderhoudswerken die voor rekening van de huurder zijn. 

Overlijden van huurder  

Sterft je huurder? Dan stopt zijn huurcontract automatisch vanaf de tweede maand na het overlijden. Als huisbaas heb je recht op het huurgeld voor die periode, en op één maand huur als vergoeding. Erfgenamen die de huur willen verder zetten, moeten dit binnen de twee maanden laten weten. Zijn er geen gekende erfgenamen, en is de woning na twee maanden niet leeggemaakt? Dan kun je als verhuurder een curator aanstellen die de woning leeg maakt en de inboedel verkoopt. 

Co-housing en samenwonen 

Het huurdecreet komt ook tegemoet aan nieuwe vormen van samenleven. Voor wie samenwoont als partners of als medehuurders, gelden voortaan een paar nieuwe regels:  

• Gelijkschakeling rechten koppels - De wettelijk samenwonende partner is gelijkgesteld met de echtgeno(o)t(e). 
• Scheiden of uiteen gaan - Beslist een wettelijk samenwonend of gehuwd koppel om uit elkaar te gaan? Dan komen de huurders onderling overeen wie de huurovereenkomst overneemt. Bereiken ze geen akkoord, dan beslist de rechter. De goedkeuring van de huisbaas hoeft hier niet gevraagd te worden. 

• Toestemming huisbaas bij cohousing - Wie met medehuurders feitelijk samenwoont, moet aan de huisbaas verzoeken om akkoord te gaan met iedere nieuwe huurder. Geeft die zijn fiat niet, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden, die dan uitspraak doet over de contracttoetreding.  
• Persoonlijke opzeg medehuurder -  Medehuurders mogen de huurovereenkomst ten persoonlijke titel opzeggen. Dit, op voorwaarde dat ze een een nieuwe huurder voorstellen, die de verhuurder goedkeurt. Gebeurt dit niet, dan kan de huisbaas de huurder die vertrekt vragen om nog tot zes maanden huurachterstallen te voldoen.

Ontdek onze projecten