Goedkoop zijn de woningen in België niet meer. En het panel van 18 vastgoedexperts dat De Tijd/Netto twee keer per jaar raadpleegt, ziet niet meteen een ommekeer. Met een rente die laag blijft, een stijgend economisch vertrouwen, meer koopkracht en een toenemend aantal gezinnen liggen de kaarten nog altijd goed. Maar vergeet de forse meerwaarden. Twee keer per jaar voorspellen de vastgoedexperts van De Tijd/Netto de evolutie van de vastgoedprijzen in België. Voor 2018 verwachten ze opnieuw een lichte stijging van de woningprijzen. Voor huizen en villa’s bedraagt de toename 1,5 procent, voor appartementen 1,6 procent en bouwgronden zouden 1,9 procent duurder worden. Dat is een fractie minder dan de prijsstijgingen van vorig jaar. Toen werden volgens de notarissen zowel huizen als appartementen 2,5 procent duurder. Opvallend is dat de verwachte prijsstijgingen voor alle woningvastgoed vrij gelijklopend zijn in de drie regio’s.

1. Rente blijft troef

De tijd van de aanhoudende rentedalingen is voorbij, en die trendbreuk mag niet worden onderschat. Een daling van de rente met 1 procentpunt creëert immers een toename van de leencapaciteit én de woningprijzen met zowat 10 procent. De experts gaan er wel nog altijd van uit dat de zeer lage rente dé motor blijft van de vastgoedmarkt in 2018. Als de rente goedkoop blijft, kan er relatief veel worden geleend. ‘De lage rente is de belangrijkste ondersteunende factor, maar blijft ook de grootste risicofactor’, aldus Bart Van Craeynest (Econopolis). De meeste experts verwachten dit jaar een licht stijgende hypothecaire rente: tussen 2 à 3 procent. Een op de drie experts verwacht dat er dit jaar nog altijd onder 2 procent zal kunnen worden geleend. Ook voor 2019 verwacht het panel geen dramatische stijging van de rente. Lenen onder 2 procent zal dan wellicht niet langer mogelijk zijn, maar de rente zal volgens het overgrote deel van het panel toch nog in de vork van 2 à 3 procent blijven. ‘Het is belangrijk dat de rente traag stijgt’, zegt notaris Bart Van Opstal. Ook op iets langere termijn zijn de renteprognoses vrij optimistisch. Over 5 jaar verwacht het merendeel van de experts een hypothecaire rente tussen 3 à 4 procent. Slechts één expert gaat uit van een nóg hoger rentetarief.

2. Economie speelt hoofdrol

Volgens de jongste prognoses van de Nationale Bank zal de economie in 2018 even snel groeien als vorig jaar: +1,7 procent. Het is lang geleden dat de vastgoedmarkt het jaar nog onder zo’n gunstig economisch gesternte kon inzetten. De rente blijft voor de experts het allerbelangrijkste. ‘Het hogere consumentenvertrouwen en de toename van het beschikbaar inkomen hebben wel aan belang gewonnen’, aldus Hans Bevers (Degroof Petercam). De voorbije vijf jaar groeide de economie met 1,2 procent per jaar. Voor de komende vijf jaar gaat de Nationale Bank uit van een stijging met 1,5 procent per jaar. Zowel de nieuwbouwmarkt als de markt van de bestaande woningen doet het goed. Dat merken ook de bouwbedrijven, die hun orderboekjes zien aandikken. De bouwsector gaat uit van een volumegroei met ruim 2 procent in 2017 en zelfs met 3 procent in 2018.

3. Renovatiemarkt staat onder druk

Over het hele land, maar vooral in Vlaanderen, worden almaar grotere appartementsgebouwen neergezet. Een fenomeen waar zelfs de kleine steden niet aan ontsnappen. Zeker lokaal kan dat de verhuurbaarheid en de verkoopbaarheid van oude appartementen bemoeilijken. ‘Er komt druk op de zwaar te renoveren woningen. In het segment van de appartementen komt er op dit ogenblik relatief veel kwalitatieve nieuwbouw op de markt. Het aanbod aan instapklare woningen is redelijk groot, waardoor de zwaar te renoveren appartementen iets minder interessant worden’, zegt Pieter Decelle (CIB). Bij de huizen is het nieuwbouwaanbod veel beperkter. Vooral jonge mensen schaffen nog altijd graag een zwaar te renoveren huis aan. Voor hen is het vaak een volgende stap in hun ‘wooncarrière’. De prijzen van instapklare woningen zullen volgens de experts in waarde blijven toenemen: respectievelijk +1,9 procent voor huizen en +1,9 procent voor appartementen. Voor zwaar te renoveren huizen (-0,1 procent) en dito appartementen (-0,4 procent) neemt de waarde níét langer toe. Kandidaat-kopers hebben steeds minder zin in woningen waarin zwaar moet worden gerenoveerd. Door de almaar strengere bouwnormen loopt de renovatiefactuur op en is ze ook steeds moeilijker vooraf in te schatten. ‘In het bijzonder investeerders die een ‘zeker’ huurrendement zoeken, kijken nu vaker naar instapklare woningen. Ze willen eventuele renovatiekosten vermijden en vooral geen tijd verliezen’, zegt Filip Dewaele (Groep Dewaele). Die investeerdersgroep wordt almaar belangrijker. Meer dan een op de vijf vastgoedtransacties gebeurt door kopers die niet van plan zijn om zelf hun intrek te nemen in de woning.

4. Vastgoed is nog altijd waardevast

Verwacht wordt dat de inflatie dit jaar daalt van 2,1 naar 1,7 procent. Een cijfer dat gelijke tred houdt met de verwachte stijging van de woningprijzen. Ook de afgelopen tien jaar is de prijs van een gelijkaardige woning gewoon gestegen in lijn met de inflatie. ‘Er zijn geen redenen om aan te nemen dat dit op korte termijn zal veranderen, tenzij een plotse rentestijging neerwaartse druk zou zetten op de vastgoedprijzen’, meent Sven Damen (KU Leuven) ‘Precies die waardevastheid wordt gezien als een grote troef van vastgoed. Voor wie verhuurt, komt daar nog eens de vaste inkomstenstroom bij. Ook meerwaarde boeken kan nog altijd, al ligt dat in de nabije toekomst wel moeilijker’, aldus Steven Trypsteen (ING).

5. Transactievolume zal stagneren

De experts verwachten dat het transactievolume in 2018 nagenoeg stabiel zal blijven (-0,6 procent). Geen misse prestatie, want op het vlak van aantal transacties werd 2017 alweer een recordjaar (nadat ook in 2016 al het record was gesneuveld). De evolutie van de volumes voor 2018 is minder gemakkelijk in te schatten. Het blijft onduidelijk of in Vlaanderen veel kandidaat-kopers de aankoop van hun eerste woning zullen uitstellen tot de registratierechten zijn hervormd. ‘In dat geval zal het aantal transacties vóór de zomer lager liggen. Ondanks het ‘inhaaleffect’ na de zomer verwachten we niet dat de marktvolumes het niveau van 2017 zullen evenaren’, meent Roel Helgers (Matexi).

6. Crashscenario is uitgesloten

Het vastgoed in België is vanzelfsprekend niet goedkoop meer, zo geven de experts toe. Maar een vastgoedcrash in 2018 verwachten ze niet. ‘De zware overwaarderingen die je vooral in buitenlandse studies ziet opduiken, moet je relativeren’, zegt Johan Van Gompel (KBC). Het risico op een prijsdaling met 5 procent in 2018 schat het panel op 11 procent. Dat de prijzen met 10 procent zouden dalen, gelooft maar 3 procent van de specialisten. ‘De betaalbaarheid van het residentieel vastgoed in functie van het inkomen is in België sinds 2011 verbeterd’, voegt Frank Maet (Belfius) eraan toe. De volgende vijf jaar zouden de jaarlijkse prijsstijgingen van 2018 worden doorgetrokken. De gemiddelde jaarlijkse stijging van de bouwgrond (+1,9 procent per vierkante meter) wordt iets hoger ingeschat dan die van appartementen (+1,6 procent) en van huizen (+1,5 procent). Het Federaal Planbureau verwacht voor de komende vijf jaar een inflatie van 1,6 procent per jaar. Het ziet er dus naar uit dat woningvastgoed ook zijn waarde zal behouden. De kans dat de prijzen van woningvastgoed minstens gelijke tred houden met de inflatie schat het panel op 38 procent. De enige uitzondering blijven de villa’s. De verwachte prijsstijging blijft daar beperkt tot 0,7 procent per jaar. ‘De sociaal-demografische tendensen zitten tegen voor grote villa’s. Mensen worden er te oud voor of willen niet langer instaan voor het onderhoud. Ook de vrijetijdsbeleving wordt anders ingevuld. Reizen en hobby’s winnen aan belang’, zegt Pol Tansens (BNP Paribas Wealth Management). De trend naar kleiner en betaalbaar wonen zet zich voort. Het spaargeld brengt nog altijd niet veel op, en dat zal niet snel veranderen. De gemiddelde leeftijd van de koper is sinds de crisis gestegen. ‘De banken vragen meer inbreng van eigen middelen. De ouderen hebben die middelen en omdat ze hogere inkomens hebben, kunnen ze ook makkelijker en meer lenen’, aldus John Romain van Immotheker.

7. Demografie speelt in de kaart

Nog meer dan vroeger beklemtonen de experts het belang van de demografie. België telt almaar meer inwoners. Vorig jaar kwamen er zo’n 55.000 bij. ‘Zeker in grote steden als Brussel en Antwerpen is de bevolkingsaanwas de drijvende kracht achter de woningmarkt’, zegt Stefaan Gielens (Aedifica). Er is ook nood aan extra woningen omdat er almaar meer kleine gezinnen zijn. Dat leidt tot onevenwichten op de woningmarkt: een tekort aan huizen en kleine appartementen in de steden gaat samen met een leegstand van villa’s in de landelijke gebieden.

8. Belasting op huurinkomsten zaait onrust

Het fiscale kader is vandaag voor de experts de op drie na belangrijkste ondersteunende factor voor de woningmarkt. ‘De fiscale steunmaatregelen blijven interessant: de woonbonus, de renovatie- en energiepremies. Bij een ingrijpende energetische renovatie dalen de registratierechten zelfs van 7 naar 6 procent. En misschien komt ook de burenpremie er nog’, aldus Sven Potvin (Quares). Drie op de vier experts vrezen een zwaardere fiscaliteit op vastgoed. Vooral de negatieve impact van de invoering van een belasting op huurinkomsten zaait onrust. ‘Dat is vandaag een van de grootste risicofactoren op de Belgische vastgoedmarkt’, merkt Johan Albrecht (Itinera Institute) op. ‘Ook een nettorendement dat steeds meer afwijkt van het brutorendement legt een hypotheek op de huurmarkt’, waarschuwt Sophie Lambrighs (Home Invest Belgium).

9. Antwerpen overklast Brussel

De favoriete stad om te investeren is dit jaar Antwerpen, gevolgd door Brussel en Gent. Vorig jaar stond de hoofdstad nog op één. Brussel maakte niet zo’n goeie beurt door de schandalen en de problemen met de tunnels en de voetgangerszone. Daarna komen Mechelen, Leuven, Aalst en Kortrijk (ex aequo), Turnhout en Oostende. Luik haalt als enige Waalse stad nog net de top tien. Opvallend is de terugval van Brugge. In tegenstelling tot steden als Leuven en Aalst heeft Brugge te kampen met een dalend inwonersaantal.

Bekijk onze projecten in Antwerpen

Vrijwel alle experts zijn ervan overtuigd dat de prijzen van woningen in de steden sneller zullen stijgen dan daarbuiten. Ze schatten het verschil in prijsevolutie op één procentpunt per jaar.

10. Klassieke woning boven

De experts geloven het meest in de klassieke woning. Het huis en het appartement steken ver uit boven de andere types. Op een termijn van vijf jaar zien ze een klassiek huis nog als een betere belegging dan een appartement. Dat heeft te maken met het iets grotere potentieel op het vlak van meerwaarde. Maar het huurrendement van een appartement (3,3 procent) zien ze wel hoger uitkomen dan voor een huis (2,8 procent). Rusthuisvastgoed komt als belegging op de derde plaats, gevolgd door een tweede verblijf aan de kust of in het buitenland en de assistentiewoning. Op het vlak van huurrendement moeten de assistentiewoning en de studentenhuisvesting alleen het klassieke appartement en het dito huis laten voorgaan.

11. Huurmarkt is in opmars

Meer dan de helft van de panelleden verwacht dat de komende vijf jaar de huurprijzen sneller zullen stijgen dan de inflatie. ‘De dynamiek in de regio’s verschilt wel. In Vlaanderen zit de particuliere huurmarkt in de lift. In Brussel werken de regelgeving en de verhoogde fiscaliteit (vooral op het vlak van onroerende voorheffing) in het nadeel van de huurmarkt’, meent Xavier Carbonez (Investimmo). De huurmarkt vertegenwoordigt op dit ogenblik een kwart van de totale woningmarkt in België. ‘De kwaliteit van de huurders blijft wel een van de grootste risico’s’, aldus Iain Cook (ERA). Verscheidene experts zien die huurmarkt de komende jaren wel aan belang winnen. Niet iedereen die een eigen woning financieel aankan, gaat er nog voor. [ivalue-icontitle icon="eboek" title="Gratis vastgoedgids" secondary="Ontdek de investeringsopties in vastgoed, voor een solide opbrengst en veilige investering." button="DOWNLOAD UW VASTGOEDGIDS" button_url="/vastgoedgids-investeren/"]