Zo krijgt u het goedkoopste woonkrediet

Stapt u naar een bank voor een woonkrediet, dan wil die weten hoeveel u verdient, hoeveel spaargeld u inlegt en of u al andere schulden heeft. We vroegen aan de banken hoe zwaar die factoren doorwegen.

De Nationale Bank van België waarschuwt de Belgische banken geregeld dat ze voorzichtiger moeten omspringen met wie ze een krediet verlenen en hoeveel ze lenen voor de aankoop van een woning. De toezichthouder wil dat de banken tegen een stootje - lees: een daling van de vastgoedprijzen - bestand zijn. Zijn de banken de voorbije jaren strenger geworden? We vroegen aan vier grootbanken en twee middelgrote banken hoe ze de rente van een hypothecair krediet bepalen en welke kredietnemers ze meer met argusogen bekijken dan andere.

Sommige antwoorden waren heel concreet, andere heel vaag. Zo geven bijna alle banken kortingen op het rentetarief op basis van de 'klantenrelatie'. Argenta verduidelijkt als enige instelling dat de klantenrelatie onder meer afhangt van "het opgebouwde vermogen van de klant en/of zijn familie". We veronderstellen dat het om vermogen gaat dat bij de bank is ondergebracht. Het is ook bekend dat sommige banken kortingen geven op een hypothecaire lening als de klant er een brandverzekering bijneemt of bij die bank aan pensioensparen gaat doen. KBC noemt dat "bijkomende productafname", bij andere banken valt dat wellicht ook onder de noemer 'klantenrelatie'.

Er spelen ook factoren buiten de klant om. Enkel Crelan geeft expliciet toe dat het beheer van de balans van de bank en de financieringskosten een rol spelen bij het bepalen van de rente. Wij zijn er echter van overtuigd dat dat bij alle banken het geval is. De financieringskosten zijn de vergoeding die de bank zelf moet betalen om geld op te halen. Die kosten zijn de voorbije tien jaar stevig gedaald. De Europese Centrale Bank (ECB) stimuleert banken om geld uit te lenen. Op overtollig spaargeld moeten ze een strafrente van 0,4 procent betalen. Door meer leningen tegenover het spaargeld te zetten verminderen de banken hun geldoverschot en moeten ze minder strafrente afdragen aan de ECB.

Sommige banken geven toe dat ze de voorwaarden voor hypothecaire leningen de voorbije jaren hebben aangescherpt na de waarschuwingen van de Nationale Bank om voorzichtig te zijn met hypotheekleningen. Andere ontkennen dat met klem. "De laatste jaren heeft de wetgever de kapitaalvereisten voor het verstrekken van hypothecaire kredieten strenger gemaakt, maar tot op heden hebben wij dat nog niet opgenomen in onze prijszetting", klinkt het bijvoorbeeld bij ING. Terwijl KBC zegt dat ze "de verhouding tussen het kredietbedrag en de waarde van de woning heeft bijgestuurd om aan de vraag van de Nationale Bank tegemoet te komen".

Daarnaast hangt het af van twee belangrijke onderdelen van een kredietdossier hoeveel rente de bank zal aanrekenen. We beschouwen die los van de renteverschillen voor de verschillende kredietformules. Een lening waarvan het kapitaal pas over de vervaldag wordt afgelost (bulletkrediet), gaat bijvoorbeeld gepaard met een hogere rente dan een afbetalingsplan met dezelfde looptijd, omdat er meer risico mee gemoeid is. Een variabele rente ligt lager dan een vaste rente. En hoe langer een lening loopt, hoe hoger de rente is.

Krediet versus waarde van de woning

"Hoe meer spaargeld je gebruikt voor de aankoop van je woning, hoe lager de maandlasten", zegt John Romain, de oprichter van het advieskantoor Immotheker Finotheker. "De keerzijde is dat je dat spaargeld niet meer kunt gebruiken voor een wagen die je moet kopen, een geplande renovatie of een vakantie die je wilt boeken. Je kunt het geld ook niet meer beleggen voor je pensioen."

Eigen inbreng

Argenta en Belfius zijn het concreetst over het effect van de eigen inbreng. Argenta kent een korting van 0,10 procentpunt toe op het gewone tarief, als de klant minstens 20 procent van wat de woning waard is op tafel kan leggen. Belfius laat weten dat het een graduele tariefverhoging toepast als de klant meer dan 80 procent van de waarde van de woning wil lenen. "Als het kredietbedrag meer dan 80 procent, maar niet meer dan 90 procent van de waarde van de woning bedraagt, wordt 0,06 procentpunt extra aangerekend. Bij een quotiteit van meer dan 90, maar niet meer dan 100 procent, komt er 0,12 procentpunt bij. Voor een nieuwbouw worden die percentages gehalveerd." Bij Argenta en Belfius staan die kortingen en tariefverhogingen gewoon in de tarievenlijst.

Ook BNP Paribas Fortis vraagt minder rente aan klanten met 20 procent eigen inbreng, maar het preciseert niet hoeveel minder. "Als meer dan 80 procent van de waarde van de woning wordt geleend, is er een groter risico en stijgt de rente licht. Dat is geen vast percentage, het hangt af van het risico van de rest van het dossier. Misschien zijn we de voorbije jaren iets strenger geworden op die 80 procent."

KBC is minder streng dan BNP Paribas Fortis. De bank vindt 90-10 procent ook nog "een gezonde verhouding". Dat betekent dat de lener 10 procent van de waarde van de woning én de bijkomende kosten met eigen middelen moet financieren. "Kredieten met een verhouding boven 90 procent zijn iets duurder, maar hoeveel duurder wordt voor elk dossier apart beoordeeld." Ook hier krijgen we dus geen indicatie van de impact van de verhouding tussen het krediet en de waarde van de woning.

Meer dan 100 procent

Romain wijst erop dat slechts enkele banken krediet verstrekken aan mensen die geen schenking of lening krijgen van hun ouders en die geen eigen middelen willen of kunnen gebruiken voor het voorschot, de notariskosten en de registratierechten. Dat betekent dat ze meer dan 100 procent van de waarde van de woning moeten lenen. ING deelt mee dat de algemene richtlijn is dat "de minimale eigen inbreng voor een project voor eigen gebruik beperkt is tot de notariskosten". Een woordvoerder voegt eraan toe: "De bank is dus bereid tot 100 procent van de aankoopwaarde van de eigen woning te financieren. Voor een investeringsproject dat bedoeld is voor verhuur wordt meestal een eigen inbreng van minimaal 20 procent plus de notariskosten gevraagd."

Gezonde buffer

Niemand heeft een glazen bol. "Je kunt niet weten wat de toekomst brengt, maar je moet wel bekijken welke financiële buffer je nodig hebt voor grote onverwachte uitgaven: huishoudtoestellen die je moet vervangen, een auto die in panne staat of onderhoudswerken aan het huis. Vergeet ook niet dat je in sommige maanden, zoals in de eerste maand van het schooljaar, meer geld opdoet dan in andere maanden", zegt Romain.

Romain verwijst ook naar een schatting van de herstelkosten van de Nederlandse Vereniging Eigen Huis, waarmee huiseigenaars de eerste twee jaar na de aankoop geconfronteerd worden. Die variëren van 2222 euro voor een appartement dat is gebouwd na 1989 tot 31.736 euro voor een vrijstaande woning van voor 1920 (zie tabel Een woning vergt onderhoud). Volgens dezelfde vereniging gaat nog eens 10 procent van de koopsom van de woning op aan de verhuizing en de inrichting van het huis. Voor kosten van de meubels en de huisraad is er natuurlijk een groot verschil tussen nieuwe eigenaars die vanuit het ouderlijke huis meteen in een eigen woning trekken en eigenaars die eerst in een huurhuis zijn getrokken en daarna een eigen stekje kopen.

Volgens Romain bestaat een gezonde buffer uit twee à zes maanden van het netto-inkomen van het gezin. Hij weet te vertellen dat de Nederlandse stichting Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) op haar website een tool heeft om te berekenen hoeveel budget iemand nodig heeft naargelang zijn gezinssituatie, zijn leeftijd, zijn inkomen en het type woning. Die simulator houdt natuurlijk geen rekening met geplande investeringen.

Meer dan de aankoopprijs

Sommige banken beschouwen de koopprijs als de waarde van de woning, andere banken laten de woning schatten. In de regel komt de geschatte prijs nooit hoger dan de aankoopprijs. Romain: "Hoeveel van de marktwaarde van de woning je mag lenen, verschilt van bank tot bank. Bij sommige banken moet je onder 105 procent van de waarde blijven, bij andere onder 90 of 100 procent."

"Let wel: een woning kost meer dan alleen de aankoopprijs", zegt Romain. "Wie bijvoorbeeld voor zijn gezin een eerste woning koopt met een prijs van 250.000 euro, mag minimaal rekenen op ongeveer 9 procent bijkomende aanschafkosten in Vlaanderen, 6 procent in Brussel en 13 procent in Wallonië. De meeste banken vragen de klanten dat ze die kosten zelf betalen. Daarnaast geven ze kortingen aan klanten die ook een deel van de aankoopsom zelf financieren, maar de verschillen tussen de banken zijn groot. Het is een kluwen."

Hoeveel verschil maakt het voor de rentevoet als u meer spaargeld gebruikt? In de tabel rekenden we uit hoeveel een gezin betaalt dat een woning van 250.000 euro koopt en een lening aangaat met een looptijd van 25 jaar en een vaste rente (zie Hoe hoger de quotiteit, hoe duurder). We houden daarbij geen rekening met extra kortingen als de klanten extra verplichtingen op zich nemen, zoals de domiciliëring van hun loon, een brand- en schuldsaldoverzekering bij dezelfde instelling enzovoort.

Maandelijkse lasten versus netto-inkomen

Hoeveel extra rente een kredietnemer afdraagt naarmate hij meer moet afbetalen in verhouding tot zijn inkomen, valt niet zo gemakkelijk te becijferen. De vuistregel is dat iemand meer kan lenen als hij een hoger vast inkomen heeft.

Minimaal overschot

Hoe meer de kredietnemer verdient, hoe meer het maximum van de maandelijkse afbetaling aanleunt tegen 50 procent van zijn loon. "Het percentage van je inkomen dat naar de afbetaling van leningen mag gaan, is bij elke bank anders", weet Romain. "De mogelijke leenlasten liggen ongeveer tussen 30 en 50 procent van het vaste maandelijkse netto-inkomen." Een verantwoorde leenlast bedraagt volgens Romain om en bij 35 procent van het inkomen, rekening houdend met de toekomstige uitgaven die de lener bijvoorbeeld als huiseigenaar zal hebben.

De bank eist daarnaast dat de kredietnemer elke maand, na de aftrek van alle afbetalingen, een minimumbedrag overhoudt om van te leven. Dat wordt bepaald volgens de gezinssituatie. "Voor een alleenstaande bedraagt het minimumoverschot per maand 1000 à 1200 euro en voor een koppel 1200 à 1400 euro. Voor elke persoon ten laste komt er soms nog eens 100 à 125 euro bij.

Vast inkomen

Romain wijst er ook op dat niet elke bank dezelfde definitie van een 'vast inkomen' hanteert. "Het maandloon, het vakantiegeld, de dertiende maand, maandelijks terugkerende vergoedingen, de ontvangen huur enzovoort zijn vaste onderdelen van het inkomen. Soms worden ook variabele inkomensbestanddelen meegenomen, als ze structureel zijn. Bonussen, commissies en onkosten die moeten worden bewezen, zijn bijvoorbeeld variabel."

Argenta laat bijvoorbeeld weten dat het ook maaltijdcheques en een bedrijfswagen bij de inkomsten telt. Crelan maakt geen verschil tussen een zelfstandige en een bediende, "want de standvastigheid van de inkomsten is evengoed bewijsbaar", maar de instelling maakt wel een onderscheid tussen alleenstaanden en koppels. "Ons prijszettingsbeleid houdt rekening met de specifieke situatie van alleenstaanden, met name voor het vereiste beschikbare inkomen."

Andere leningen

De bank raadpleegt de kredietcentrale vooraleer ze een krediet toekent. Wie al leningen heeft lopen, moet die maandelijkse afbetalingen natuurlijk aftrekken van het inkomen dat hij aan hypothecaire lasten mag besteden. Ook als een kredietnemer onderhoudsgeld moet betalen, kan dat niet naar een lening gaan.

BNP Paribas Fortis laat het meest in zijn kaarten kijken over de terugbetalingscapaciteit van de kredietnemer. "We hebben een regel dat ongeveer 30 à 40 procent van het netto-inkomen kan worden besteed aan de terugbetaling van leningen. Het gaat voor alle duidelijkheid over alle kredieten, niet enkel het woonkrediet. Er kan bijvoorbeeld ook een autolening lopen. En daarbij kijken we ook dat er na betaling van de kredieten nog een beschikbaar inkomen van ongeveer 1250 euro is."